In Zeiten historisch niedriger Zinsen und unruhiger Aktienmärkte scheint es nur wenige Anlagemöglichkeiten für den ambitionierten Privatanleger zu geben. Der Immobilienmarkt bietet hier unserer Meinung nach gute Möglichkeiten das eigene Geld nach wie vor lukrativ anzulegen, sofern entsprechende Recherchearbeiten vorher geleistet wurden. Darüber hinaus haben Immobilien als Kapitalanlage recht angenehme Begleiterscheinungen für den Anleger:
– Immobilien können aufgrund ihrer physischen Existenz eine echte Wertanlage sein
– Immobilienpreise können steigen
– durch die Vermietung kann ein positiver Cashflow erzeugt werden
– durch Aufwertungsmaßnahmen kann der Wert der Immobilie signifikant gesteigert werden
– mit einer entsprechend clever angelegten Finanzierung kann ein hoher Hebel erreicht werden (Leverage)
– der Mieter zahlt mit seiner Miete im wesentlichen die Immobilie ab, wenn man das möchte
– Immobilien können gut weitervererbt oder bereits frühzeitig überschrieben werden
– nutzt man die Dienste professioneller Hausverwaltungen und Handwerker, kann die vermietete Immobilie passives Einkommen erzeugen
– wer sich gerne handwerklich betätigt, hat mit einer vermieteten Immobilie ein gutes DIY Objekt gefunden
– wer gerne Innenräume gestaltet, kann sich bei einer Renditeimmobilie als Designer verwirklichen
Das Abzahlen des Immobilienkredits führt dazu, dass das eigene Nettovermögen stetig wächst. Falls die Immobilienpreise weiter steigen, wird das Nettovermögen zusätzlich gesteigert. Wendet man die Buy & Hold Strategie an und vermietet das Objekt sodass ein positiver Cashflow entsteht, können diese Einnahmen wiederum genutzt werden, um weitere Investments anzuschaffen. Hier lässt sich somit der Zinseszinseffekt ausnutzen. All diese Vorteile lassen sich jedoch nur dann verwirklichen, wenn man vorher gründliche Berechnungen angestellt hat und ein passendes Objekt ausgewählt hat. Um uns und Ihnen diese Aufgabe zu erleichtern, programmieren wir bei Investby.Immo gerade unseren Investmentanalyzer. Freuen Sie sich darauf, mit einem Klick alle relevanten Eckdaten in übersichtlicher Form präsentiert zu bekommen.
Strategien und die eigenen Bedürfnisse
Renditeimmobilien können in sehr unterschiedlicher Weise als Kapitalanlage genutzt werden. Jeder Mensch ist anders und benötigt Kapitalanlagen, die zu seinem Leben passen. Daher ist eine gute Vorbereitung bei einem Immobilieninvestment das A und O, um langfristig damit glücklich zu werden und entsprechende Gewinne zu erwirtschaften. Die Hauptfrage, die Sie sich stellen sollten, ist wie viel Zeit Sie für Ihre vermietete Immobilie aufwenden können und wollen. Je weniger Zeit Sie investieren möchten, desto mehr können Sie die Dienste professioneller Makler und Hausverwalter in Anspruch nehmen. Sorgen Sie immer für ein starkes Team, mit dem Sie auch gut zusammen arbeiten können. Falls Sie eher zum Selbermachen neigen und auch die entsprechende Zeit zur Verfügung haben, benötigen Sie verlässliche Wissensquellen, um sich fortzubilden.
Eine Strategie, die wenig Zeit erfordern kann, ist Buy & Hold. Durch die Auswahl einer soliden Immobilie in einem guten Zustand stehen die Chancen auf einen geringen Aufwand gut. Sollten Sie dann noch eine Hausverwaltung mit der Vermietung und Verwaltung beauftragen, müssen Sie kaum noch etwas tun. Die Wahrscheinlichkeit, eine echte passive Einkommensquelle zu erzeugen, sind mit diesen Voraussetzungen recht hoch.
Auf der anderen Seite der Zeitinvestitionsskala befindet sich Fix & Flip in DIY Manier. Hier reparieren Sie größtenteils selbst, kümmern sich um An- und Verkauf sowie die Gestaltung. Der Zeitaufwand ist hier recht hoch und kann schon in einen Vollzeitjob ausarten. Natürlich steht es Ihnen frei, nur ein paar kleine DIY Jobs selbst zu machen und auch hier den Rest an Profis auszulagern.
Diese beiden Beispiele haben gezeigt, dass man hier somit eine Anlageform gefunden hat, die recht viel Spielraum zulässt um die eigenen Bedürfnisse zum Ausdruck zu bringen. Am Anfang sollte daher immer die Frage stehen, was Sie als Anleger eigentlich möchten und was Ihre persönlichen Bedürfnisse sind.
Worauf sollte man bei der Vorbereitung achten?
Der Cashflow spielt eine ganz zentrale Rolle und berechnet sich grundsätzlich aus den Einnahmen abzüglich der Ausgaben Ihrer vermieteten Immobilie. Auf der Einnahmenseite stehen die Mieteinnahmen. Auf der Ausgabenseite stehen
– nicht-umlagefähige Betriebskosten,
– eventuelle Reparaturen,
– Zinsen für die Finanzierung,
– Steuern,
– Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.
Aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht im Rahmen der Cashflow-Betrachtung stellen auch die umlagefähigen Betriebskosten Ausgaben für Sie dar. Wir haben Sie hier außen vor gelassen, da Sie bei einer entsprechenden, üblichen Klausel im Mietvertrag bedarfsgerecht auf den Mieter umgelegt werden. Für Sie als Vermieter stellen die umlagefähigen Betriebskosten somit nur ein Durchlaufposten dar, der Ihr Vermögen nicht tangiert.
Falls Sie mit Ihrer Immobilieninvestition einen positiven Cashflow anstreben, sollten Sie diesen vorher berechnen. Ist die Immobilie bereits vermietet, die Sie in Betracht ziehen, haben Sie den Vorteil, dass Sie mit realen Zahlen rechnen können. Sollte dies nicht der Fall sein, lohnt sich der Blick in den aktuellen Mietenspiegel um herauszufinden, wie viel Euro pro Quadratmeter Sie verlangen dürfen. Dabei spielen natürlich die Lage und der Zustand des Objektes eine ganz entscheidende Rolle. Beides ist maßgebend, ob die Immobilie überhaupt gut vermietbar ist und ob Sie an den oberen oder eher den unteren Rand des Mietenspiegels gehen können.
Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
Die Ausgaben finden Sie in den Unterlagen der Immobilie. Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan sind hier wichtige Dokumente, die Sie anfordern und einsehen sollten. Die Hausgeld- oder Jahresabrechnung verrät Ihnen, wie hoch die Kosten im Vorjahr waren, während der Wirtschaftsplan zeigt, wie hoch die Kosten voraussichtlich für das anstehende Jahr sein werden.
Die Instandhaltungsrücklage und Sonderumlagen
Weiterhin ist ein Blick in die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen sehr interessant. Die Instandhaltungsrücklage zeigt, wie viel Kapital für Instandhaltungen überhaupt vorhanden ist. In den Protokollen können Sie nachlesen, welche Reparaturen, Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant sind. Falls viele Maßnahmen anstehen, die Instandhaltungsrücklage aber zu niedrig ist, wird das dafür nötige Kapital üblicherweise durch sogenannte Sonderumlagen eingesammelt. Übersetzt heißt das für Sie, es können hohe Kosten auf Sie zukommen, die Ihren positiven Cashflow zunichte machen können.
Es gibt außer dem Cashflow natürlich noch einige weitere Kennzahlen, deren Berechnung vor einem Immobilienkauf anzuraten sind. Eine einzelne Kennzahl ist nicht in der Lage, die Gesamtsituation hinreichend gut widerzuspiegeln.
Finanzielle Freiheit mit vermieteten Immobilien
Vermietete Immobilien können natürlich zum einen ein gutes Zusatzeinkommen darstellen. Zum anderen können aber auch schon eine handvoll gut durchdachte Immobilieninvestments dafür sorgen, dass Sie nicht mehr arbeiten müssen. Um diesen Schritt vorzubereiten, sollten Sie sich natürlich insbesondere im Klaren über Ihre Ausgaben sein. Auch das Einbeziehen der Inflation spielt eine ganz wichtige Rolle, da der gleiche Geldbetrag in einigen Jahren schon viel weniger Kaufkraft haben wird.
Um das Ziel der finanziellen Freiheit zu erreichen, bietet es sich natürlich an, die eigenen Kosten zu minimieren und dabei die Einnahmen zu maximieren. Natürlich sollte dabei die Lebensfreude erhalten bleiben und nur unnötiges aus dem eigenen Leben gestrichen werden. Was das im einzelnen ist, kann jeder nur für sich selbst entscheiden. Das Führen eines Haushaltsbuchs kann bei dieser Aufgabe helfen, denn hier wird schnell deutlich, wo viel Geld ausgegeben wird.
Die Maximierung der Einnahmen kann erreicht werden, indem überschüssiges Geld wieder investiert wird, um noch mehr Einkommensquellen zu erzeugen. Ein guter Trick, um möglichst viel Geld beiseite zu legen, ist dies gleich am Monatsanfang zu tun. Wenn das gesparte Geld auf einem separaten Konto liegt, neigt man weniger dazu es für Konsum auszugeben. Hat man genug zusammen, kann dieses Geld wiederum als Eigenkapital für die nächste Immobilieninvestition genutzt werden. Oder man wertet eine Immobilie im eigenen Bestand auf. Reservekapital für Reparaturnotfälle parat zu haben ist natürlich auch immer eine gute Idee.
## Über Investby.Immo
Wir sind selbst private Kapitalanleger, die unter anderem den Immobilienmarkt zum Vermögensaufbau nutzen. Auf unserem jungen Portal Investby.Immo bauen wir die Tools, die wir uns als Immobilieninvestoren immer gewünscht haben. Neben einer Immobiliensuche, die die Nettomietrendite sowie den Cashflow als Suchparameter beinhaltet, bieten wir kostenlose Investmentrechner und entwickeln gerade unser neues Lieblingstool: den Investmentanalyzer für Renditeimmobilien. Einen Blog haben wir natürlich auch. Unsere ebooks zum Thema finanzielle Freiheit mit Immobilien können Ihnen helfen selbstbestimmt Vermögen aufzubauen.
